Gründerzeit, Jugendstil, Bauhaus: Baustile vergangener Epochen prägen unsere Städte. Alte Fachwerkhäuser machen Geschichte ebenso erlebbar wie zu Lofts umgebaute Fabriken. Baudenkmäler haben Charme. Nur: Sie brauchen Pflege. Und die ist teuer. Die gute Nachricht: Bund, Länder, Kommunen und Stiftungen fördern Sanierungen.
Von Gisela Haberer
Müllers verliebten sich in ein gut 500 Jahre altes Ackerbürgerhaus: das Rathaus in Sichtweite, der Markt um die Ecke, die grüne Umgebung durchs nahe Stadttor fußläufig erreichbar. Sie kauften und sanierten das seit Jahren teils leerstehende Baudenkmal in Weiden. Jetzt atmen die einst engen, dunklen Räume jede Menge Licht und bieten Wohnkomfort – und das auch noch klimafreundlich! Einen ehemaligen Bahnhof in Thüringen verwandelte ein Münchner Ehepaar in eine „Station mit Stil“: Nun wohnen sie in einem modernen Loft mit Industriebau-Optik. Beide Sanierungen ermöglichten Förderungen der staatlichen Förderbank Kfw – die beide Ergebnisse jeweils mit ihrem KfW Award auszeichnete. Zwei Beispiele, die keine Einzelfälle sind. Denn es sind häufig private Liebhaber:innen, die ein Baudenkmal zu neuem Leben erwecken.
Fotos vom Altstadthaus in neuem Licht.
Fotos von der Station mit Stil.
Nur mit Genehmigung vom Amt
Renovierung oder Sanierung eines Baudenkmals wollen gut vorbereitet sein. Als erstes holen sich Eigentümer:innen am besten fachlichen Rat. Etwa bei Architekt:innen, Bausachverständig:innen, Energieberater:innen oder Handwerksbetrieben, die auf die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien spezialisiert sind. Dann reichen sie ihren Antrag bei der Unteren Denkmalschutzbehörde ein und warten deren Antwort ab. Ein Vorhaben kann ganz, teilweise oder unter Auflagen genehmigt werden. Häufig werden Materialien und Farbgebung vorgegeben. Wer Veränderungen voreilig ungenehmigt durchgeführt, riskiert hohe Bußgelder und die Verpflichtung zum Rückbau. Die Genehmigung dagegen ist wie ein Ticket zu Förderungen.
Förderung durch den Bund
Zwei Förderungen des Bundes zum Erhalt von Baudenkmälern sind für private Eigentümer:innen zugänglich. Wenn auch jeweils auf Umwegen. Über das Denkmalschutz-Sonderprogramm fließen bis 2025 insgesamt 70 Millionen Euro vom Bund an die Obersten Denkmalschutzbehörden der Länder. Diese vergeben die Mittel dann jeweils nach ihren Richtlinien. Soweit private Eigentümer:innen die Vorgaben erfüllen, können auch sie Fördermittel erhalten.
Weitere Bundesmittel fließen an die staatliche Förderbank KfW. Diese berücksichtigt, dass Baudenkmale besonders schwierig energetisch zu sanieren sind. Darum sind die technischen Anforderungen an eine Sanierung zum „KfW Effizienzhaus Denkmal“ vergleichsweise großzügig. Komplette Sanierungen werden wahlweise mit Darlehen und Zuschüssen gefördert. Für einzelne Maßnahmen, etwa die Erneuerung der Heizung oder ein Austausch der Fenster, gibt es zinsgünstige Darlehen bis maximal 60.000 Euro.
Baudenkmäler: Förderungen durch Länder und Kommunen
So gut wie alle Bundesländer fördern auch private Eigentümer:innen bei Erhalt, Sanierung oder Restaurierung ihrer denkmalgeschützten Immobilien, meist durch Zuschüsse. Für die Vergabe macht jedes Land eigene Vorgaben. In der Regel muss das Gebäude grundsätzlich als Denkmal behördlich anerkannt sein. Dann werden denkmalbedingte Mehrkosten gefördert, meist jedoch nur zu einem Teil. Eventuell sind weitere Finanzierungspartner ins Boot zu holen. So gewährt zum Beispiel Schleswig-Holstein erst dann Zuschüsse, wenn Förderungen von EU, Bund oder anderen Geldgebern ausgeschöpft sind. Mecklenburg-Vorpommern fördert nur, wenn sich auch die Kommune beteiligt. Das Saarland hilft aus, wenn Fördermittel anderer Stellen nicht ausreichen. In der Regel ist es erlaubt, verschiedene Förderungen zu kombinieren. Häufig ist ein Mindestanteil selbst zu finanzieren. Manche Länder vergeben einen Teil ihrer Mittel für Denkmalpflege an Kommunen, die diese dann vergeben. Privatleute können sich über Datenbanken einen Überblick über mögliche Fördertöpfe verschaffen sowie bei den Denkmalschutzbehörden nachfragen.
Förderungen durch Stiftungen
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz fördert bundesweit pro Jahr rund 600 Sanierungsprojekte. Antragsteller:innen haben etliche Unterlagen vorzulegen. Etwa um den kulturellen Wert ihres Denkmals und behördliche Genehmigungen nachzuweisen sowie Expertisen und Kostenvoranschläge von Fachleuten. Antragschluss ist jeweils der 31. August. Sprich: Wer im September eine Sanierung ins Auge fasst, muss mindestens ein Jahr auf den Förderbescheid warten.
Viele deutsche Stiftungen fördern regionale oder lokale Projekte. Die Datenbank des Bundesverbandes Deutscher Stiftungen findet mit den Suchbegriffen Denkmal bzw. Denkmalschutz fast 3000 Stiftungen, meist mit sehr speziellen Stiftungszwecken. In einigen Städten, etwa in Hannover, Dresden, Görlitz, München und Nürnberg, gibt es Stiftungen, die sich ausschließlich Wiederaufbau und Erhalt historischer Gebäude widmen. Darunter auch von Wohngebäuden sowie Wohn- und Geschäftshäusern.
Bürgerstiftungen fördern grundsätzlich Projekte in ihrer Region, die von bürgerschaftlichem Engagement getragen sind oder Hilfe zur Selbsthilfe leisten. Will eine Einzelperson oder eine Gruppe ein ortsbildprägendes Baudenkmal für eine öffentliche Nutzung restaurieren, könnte dies eventuell die Bürgerstiftung vor Ort unterstützen.
Hilfe vom Fiskus: für Selbstnutzer:innen und Vermieter:innen
Alle Arbeiten, die ein Baudenkmal bewohn- und benutzbar machen, sind steuerlich absetzbar. „Dabei gelten unterschiedliche Regeln für Selbstnutzung und Vermietung“, erklärt Sibylle Barent, Syndikusanwältin vom Eigentümerverband Haus und Grund. Eigentümer:innen, die ihr Denkmal selbst bewohnen, dürfen bis zu 90 Prozent der „denkmalrelevanten Kosten“ einer Sanierung verteilt über zehn Jahre steuermindernd geltend machen: neun Prozent pro Jahr. Vermieter:innen dürfen 100 Prozent verteilt über zwölf Jahre abschreiben. Acht Jahre mit jeweils neun und vier weitere Jahre mit jeweils sieben Prozent. Auch den Steuernachlass gibt es natürlich nur, wenn die Sanierung nachweislich genehmigt wurde. Fördermittel werden auf die absetzbaren Sanierungskosten angerechnet.
„Bei Vermietung lassen sich auch die reinen Anschaffungskosten steuerlich absetzen“, sagt Barent und nennt die Details: „40 Jahre lang zu je 2,5 Prozent für Häuser mit Baujahren vor 1924, spätere Bauten zu je zwei Prozent pro Jahr.“
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