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Vorsicht, Falle! Diese fünf Fehler beim Immobilienkauf sollten Sie vermeiden

2021-05-31T14:50:21+02:0030. Mai 2021|

Feh­ler macht jeder. Beim Immo­bi­li­en­er­werb kön­nen sie jedoch teu­er wer­den. Gegen typi­sche Pat­zer kann man sich wapp­nen. Eine Über­sicht über fünf Fallstricke.

1. Finanzielle Grenzen: Nicht jeden Kaufpreis zahlen

End­lich! Die pas­sen­de Immo­bi­lie ist gefun­den. Nun gilt: Finan­zi­el­le Gren­zen set­zen und einen küh­len Kopf bewah­ren. Wer sich Geld zum Spott­preis lei­hen kann, neigt dazu, einen höhe­ren Kauf­preis hin­zu­neh­men. In den ver­gan­ge­nen Jah­ren sind die Kre­dit­sum­men hier­zu­lan­de ste­tig gestie­gen. Im Juni ver­gan­ge­nen Jah­res lag die durch­schnitt­li­che Dar­le­hens­sum­me sogar bei 285 000 Euro, zeigt der Trend­in­di­ka­tor Bau­fi­nan­zie­rung des Finanz­dienst­leis­ters Dr. Klein.

Egal wie bil­lig das Geld ist: Bevor Käufer:innen den Ver­trag unter­schrei­ben, soll­ten sie aus­lo­ten, ob der/die Verkäufer:in noch Rabatt gewährt. Beson­de­re Vor­sicht ist gebo­ten, wenn die Bank plötz­lich mehr Eigen­ka­pi­tal oder zusätz­li­che Sicher­hei­ten wie eine Bürg­schaft for­dert. Das deu­tet dar­auf hin, dass die Ban­ker den Wert der Immo­bi­lie wohl nied­ri­ger anset­zen als man selbst.

2. Kosten erkennen: Wer falsch kalkuliert, zahlt drauf

Sämt­li­che Kos­ten müs­sen in die Kal­ku­la­ti­on für den Immo­bi­li­en­kauf ein­flie­ßen. Für Notar, Grund­buch­ein­trag, Mak­le­rin sowie die Grund­er­werb­steu­er fal­len je nach Bun­des­land der­zeit etwa zehn bis 15 Pro­zent des Kauf­prei­ses als Neben­kos­ten an. Die dür­fen Immobilienerwerber:innen bei ihrer Kal­ku­la­ti­on nicht vergessen.

Oft wer­den die Kos­ten für den Umzug oder die Sanie­rung falsch ein­ge­schätzt. „Ins­be­son­de­re die Hei­zung, neue Fens­ter und das Dach sind kos­ten­in­ten­siv, wenn sie erneu­ert wer­den müs­sen“, warnt die Immo­bi­li­en­mak­le­rin Doris Heldt. Wer nicht genau weiß, was auf ihn zukommt, soll­te bei der Bank nach einem fle­xi­blen Dar­le­hen fragen.

Kund:innen neh­men dabei einen höhe­ren Kre­dit auf und müs­sen nicht die kom­plet­te Sum­me abneh­men, wenn sie nicht das gan­ze Geld benö­ti­gen. Die­se Vari­an­te schützt unter Umstän­den vor einer teu­ren Nach­fi­nan­zie­rung. Gene­rell gilt: Die monat­li­che Rate an die Bank soll­te mög­lichst nicht mehr als ein Drit­tel der Net­to­ein­künf­te übersteigen.

3. Zukunft bedenken: Starre Finanzierung engt zu sehr ein

Finanz­pla­nung ist auch Lebens­pla­nung. So ist zum Bei­spiel wich­tig, ob ein Paar eine Fami­lie grün­den möch­te und ob es lang­fris­tig zwei oder einen Verdiener:innen in der Fami­lie gibt.

Da sich die finan­zi­el­le Situa­ti­on der Kreditnehmer:innen im Lauf der Jah­re ändern kann, soll­te der Dar­le­hens­ver­trag Fle­xi­bi­li­tät bie­ten. Kreditnehmer:innen soll­ten die Mög­lich­keit haben, die Höhen ihrer Raten zwei- bis drei­mal wäh­rend der Zins­bin­dung anzupassen.

Zahl­rei­che Kre­dit­ge­ber erlau­ben pro Jahr eine Son­der­til­gung von fünf bis zehn Pro­zent der Net­to­dar­le­hens­sum­me, und zwar ohne Auf­preis. Ein Vor­teil, denn wer erbt oder Extras vom Arbeit­ge­ber erhält, kann das Geld direkt in den Schul­den­ab­bau stecken. 

4. Risiken absichern: Falls im Leben etwas schiefläuft

Das Leben ist nicht kom­plett plan­bar. Eine schwe­re Krank­heit, der Tod eines Ehe­part­ners oder eine Schei­dung sind häu­fig der Anfang einer Schul­den­spi­ra­le. Wesent­li­che Risi­ken wie etwa die eige­ne Berufs­un­fä­hig­keit müs­sen Immobilienerwerber:innen unbe­dingt absichern. 

Für Ehe­paa­re ist die Lage nach einem Immo­bi­li­en­kauf meist klar: Stirbt ein Part­ner, erbt der ande­re. Tren­nen sich Ehe­leu­te, grei­fen meist die Regeln zum Zuge­winn­aus­gleich. Bei Unver­hei­ra­te­ten sieht es anders aus. Sie müs­sen extra ver­ein­ba­ren, was im Fall von Tod und Tren­nung passiert.

Gene­rell gilt: Bei­de Partner:innen, die den Dar­le­hens­ver­trag unter­schrie­ben haben, gehö­ren ins Grund­buch! Endet die Bezie­hung, könn­te sonst einer bei der Ver­wer­tung leer aus­ge­hen. Nur wer als Mit­ei­gen­tü­mer im Grund­buch steht, kann gege­be­nen­falls Ansprü­che an der Immo­bi­lie gel­tend machen.

5. Darlehen tilgen: Billigzinsen bergen Risiken

Im Moment bie­ten Bau­fi­nan­zie­rer zehn­jäh­ri­ge Dar­le­hen schon für 0,6 Pro­zent an. Wer sich 400 000 Euro leiht, zahlt monat­lich nur 200 Euro Zin­sen. Bei einem Pro­zent Til­gung liegt die Rate bei etwas mehr als 530 Euro pro Monat. Das ist sehr kom­for­ta­bel, birgt aber Risi­ken. In die­sem Fall wür­de die Rest­schuld nach zehn Jah­ren immer noch fast 359 000 Euro betragen.

Wer nicht aus­rei­chend tilgt, sitzt nach Ende der Zins­bin­dung also immer noch auf einem hohen Schul­den­berg. Das Bei­spiel zeigt: Nied­ri­ge Zin­sen haben durch­aus ihre Tücken. Die Rate an die Bank bleibt über die Jah­re kon­stant, dar­um ver­schie­ben sich die Gewich­te: Der Til­gungs­an­teil steigt, wäh­rend der Zins­an­teil sinkt. Sind die Zin­sen sehr nied­rig, steigt der Til­gungs­an­teil jedoch lang­sa­mer. Man braucht deut­lich län­ger für die Rück­zah­lung der Schul­den – mit­un­ter meh­re­re Jahrzehnte.

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