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Torschluss-Panik Immobilien: Mieten oder kaufen?

2021-10-06T13:19:38+02:006. Oktober 2021|

Immo­bi­li­en sind vie­ler­orts teu­er. Nicht erst seit der Schief­la­ge des chi­ne­si­schen Immo­bi­li­en-Kon­zerns Ever­gran­de ist das wie­der in unser Bewusst­sein gerückt. Vie­le erle­ben es selbst vor der eige­nen Haus­tür: Wer eine Immo­bi­lie kau­fen möch­te, muss fast dop­pelt so tief die Tasche grei­fen wie vor 15 Jah­ren: Mit his­to­risch güns­ti­gen Zin­sen explo­die­ren Nach­fra­ge und Prei­se. Infla­ti­ons­sor­gen befeu­ern das Geschäft zusätz­lich. Doch was tun? Kau­fen? Mieten?

Von Ant­je Erhard

Welt­weit wer­den Immo­bi­li­en immer teu­rer: Wer in Chi­na in einer der Metro­po­len eine Woh­nung kau­fen möch­te, muss ca. 40 Jah­res­ge­häl­ter auf den Tisch legen. Und hohe Eigen­ka­pi­tal-Anfor­de­run­gen von bis zu 70 Pro­zent erfül­len. In den USA haben sich die Prei­se fürs eige­ne Dach über’m Kopf seit 2012 ver­dop­pelt. Auf der Balea­ren-Insel Ibi­za wech­seln Immo­bi­li­en für 29 Pro­zent mehr als im Vor­jahr die Besitzer:innen. In Deutsch­land stei­gen die Prei­se allein in die­sem Jahr um mehr als neun Pro­zent, ermit­tel­te Euro­stat, die euro­päi­sche Sta­tis­tik-Behör­de. Nie wur­de es schnel­ler teu­rer. Bau­land ist in den letz­ten zehn Jah­ren um die Hälf­te im Preis gestie­gen. Im Schnitt. In und um Metro­po­len wie Mün­chen oder Frank­furt sind die Bewer­tun­gen utopisch.

Schau­en wir uns die Ent­wick­lung kurz im Detail an – auf Basis der Zah­len des Sta­tis­tik-Por­tals Sta­tis­ta: Danach lag der empi­ri­ca-Immo­bi­li­en­in­dex in Deutsch­land im ers­ten Quar­tal 2004 bei 100, im zwei­ten Quar­tal 2021 bei 173 Punk­ten. In stark wach­sen­den Regio­nen sogar bei 189. Das ist ein Mit­tel­wert aus Kauf- und Miet­prei­sen. Ver­gli­chen wur­den zwei Mil­lio­nen Inse­ra­te mit Eigen­tums- und Miet­woh­nun­gen von 60 bis 80 Qua­drat­me­tern und Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern zwi­schen 100 und 150 Quadratmetern.

Torschlusspanik bei Immobilien

In 17 Jah­ren haben sich die Prei­se also fast ver­dop­pelt. Tor­schluss­pa­nik macht sich breit. Jetzt oder nie, den­ken vie­le. In den nächs­ten Mona­ten wird es noch teu­rer, fürch­ten die meis­ten Suchen­den. Denn nied­ri­ge Zin­sen sind wei­ter­hin ein Fak­tor, der die Prei­se anheizt. Nie war Bau­geld güns­ti­ger. Ab 0,52 Pro­zent bei zehn­jäh­ri­ger Zins­bin­dung. Vor zehn Jah­ren waren vier Pro­zent total nor­mal. Doch mit den nied­ri­gen Zin­sen wird gekauft, was der Markt her­gibt. Wenig Ange­bot trifft auf hohe Nach­fra­ge. Auch und gera­de im Umland wird das Woh­nen teu­rer. Selbst Schrott ist hot und wird gekauft. Zu meist aber­wit­zi­gen Preisen.

16 von 401 Landkreisen gelten noch als attraktiv

Ein Kauf lohnt sich eher an Stand­or­ten, die noch güns­tig sind. Das kommt vor allem Kapital-Anleger:innen zugu­te. Wer eine eige­ne Blei­be für sich selbst sucht, wird kaum des­we­gen in eine völ­lig ande­re Regi­on umzie­hen kön­nen oder wol­len. Der „Inves­ti­ti­ons­chan­cen-Index 2021“ des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts im Auf­trag der Post­bank zeigt, dass von den 401 deut­schen Land­krei­sen noch 16 als attrak­tiv gel­ten. Grund­la­ge waren zwei Fak­to­ren: Das Ver­hält­nis von Kauf­preis zu Mie­te: wie vie­le Jah­res-Net­to­kalt­mie­ten sind nötig, um den Kauf­preis einer Eigen­tums­woh­nung abzu­zah­len. Fak­tor 2: Wie sind die Wert­stei­ge­run­gen. Danach sind fol­gen­de Land­krei­se noch attrak­tiv: Roten­burg (Wüm­me), Strau­bing-Bogen, Walds­hut, Gif­horn, Tutt­lin­gen, Graf­schaft Bent­heim, Alzey-Worms, Lüne­burg, Berg­stra­ße, Her­zog­tum Lau­en­burg, Bad Dürk­heim, Süd­li­che Wein­stra­ße, Darm­stadt-Die­burg, Sta­de, Osna­brück und Offenbach.

Haben wir ein Immo­bi­li­en­bla­se? Ja, das Risi­ko besteht. Nicht nur in Deutsch­land. Aber nicht flä­chen­de­ckend. Die Unter­schie­de sind – wie beschrie­ben – regio­nal enorm. Platzt die Bla­se, sin­ken die Prei­se. Doch so lan­ge die Nach­fra­ge steigt und das Ange­bot knapp bleibt, ist ein Plat­zen unwahr­schein­lich. Zumal Immo­bi­li­en in Deutsch­land – anders als in den USA 2008 – soli­de finan­ziert wer­den, mit hohen Anfor­de­run­gen an Boni­tät und Eigen­ka­pi­tal. In den USA war das Pro­blem 2007, dass Schuldner:innen mit schwa­cher Boni­tät Kre­di­te für Immo­bi­li­en beka­men. So wur­den immer mehr Kre­di­te ver­ge­ben, immer mehr Immo­bi­li­en gekauft. Anders als zum Bei­spiel in Chi­na gibt es in den USA kei­ne Begren­zung, wie vie­le Immo­bi­li­en ein Haus­halt erwer­ben darf. Als immer mehr Kreditnehmer:innen ihre Kre­di­te nicht mehr bedie­nen konn­ten, platz­te die Blase.

Anders hier zu Lan­de: Denn wir Deut­schen sind nicht über­schul­det. Auch das unter­schei­det uns von vie­len ande­ren Natio­nen, wo eben­falls die Immo­bi­li­en (zu) stark gestie­gen sind, die Men­schen aber wirt­schaft­lich über­wie­gend schlech­ter gestellt sind, sie­he wie­der die USA. Außer­dem gibt es kei­ner­lei Anzei­chen für mas­siv fal­len­de Prei­se. Es wird in Deutsch­land so viel gebaut wie nie, doch das Ange­bot trifft immer noch auf viel zu viel Nachfrage.

Doch längst ist es nicht mehr eine Fra­ge der Lebens­ein­stel­lung, ob wir eine Immo­bi­lie kau­fen oder mie­ten, son­dern eine Fra­ge der finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten. Zwar waren Kre­dit­zin­sen nie güns­ti­ger. Doch zeh­ren stei­gen­de Prei­se nicht die Zins­er­spar­nis wie­der auf?

Ja und nein. In zwei Drit­teln der deut­schen Regio­nen sind Immo­bi­li­en teu­rer gewor­den – zum Kauf und zur Mie­te. In einem Drit­tel jedoch güns­ti­ger. Nach einer Stu­die der LBS, der Bau­spar­kas­se der Spar­kas­sen, kos­tet ein Haus in Mün­chen im Schnitt 1,7 Mil­lio­nen Euro, in Halle/ Saa­le hin­ge­gen 220.000  Euro.

Immobilien unerschwinglich?

Und so wun­dert es nicht, dass Deutsch­land ein Land der Mie­ter ist. Für jun­ge Leu­te, aber auch für Fami­li­en, ist es in den meis­ten Regio­nen schwie­ri­ger, Immo­bi­li­en zu erwer­ben. Den­noch: Immo­bi­li­en sind bei uns Deut­schen ein wich­ti­ger Bestand­teil der Alters­vor­sor­ge – wenn wir uns ein­mal dafür ent­schie­den haben und es finan­zi­ell gestemmt bekom­men. Völ­lig klar: Wer baut oder kauft, tilgt jeden Monat das Dar­le­hen und baut suk­zes­si­ve ein Ver­mö­gen auf.

Ande­rer­seits sind für vie­le Deut­sche  der­zeit nicht nur die Objekt – oder Grund­stücks­prei­se zu hoch, son­dern damit ein­her­ge­hend — auch die Eigen­ka­pi­tal-Anfor­de­run­gen. Dabei gilt: Je mehr eige­nes Kapi­tal Käufer:innen mit­brin­gen, des­to wohl­wol­len­der die Bank bei der Kre­dit­ver­ga­be. 15 bis 20 Pro­zent  sind häu­fig erfor­der­lich. Dazu müs­sen noch die Kauf­ne­ben­kos­ten – je nach Bun­des­land zwi­schen fünf und 15 Pro­zent – selbst gestemmt wer­den, denn die finan­zie­ren Kre­dit­in­sti­tu­te nicht.

So geht eine machbare Baufinanzierung

Wie kom­me ich denn nun zu einer mach­ba­ren Bau­fi­nan­zie­rung? Zunächst gilt, wie bei jeder gro­ßen Anschaf­fung: Alle Ein­nah­men ermit­teln, alle Aus­ga­ben ehr­lich gegen­über­stel­len. Und das Eigen­ka­pi­tal zäh­len. Wer mehr als 80 Pro­zent einer Immo­bi­lie finan­zie­ren will, muss deut­lich höhe­re Bau­zin­sen zah­len, ermit­tel­te die Stif­tung Waren­test. Mit Bud­get­rech­nern im Inter­net lässt sich der Kapi­tal­be­darf recht gut berechnen.

Wel­che Finan­zie­run­gen gibt es denn? Das klas­si­sche Annui­tä­ten-Dar­le­hen ist sozu­sa­gen der deut­sche Nor­mal­fall beim Immo­bi­li­en-Kauf. Eine Rate umfasst Til­gung und Zin­sen pro Monat. Im der­zei­ti­gen Umfeld nied­ri­ger Zin­sen macht eine hohe Til­gung beson­ders Sinn, weil dann die Rück­zah­lung schnel­ler geht und die Gesamt­kos­ten nied­ri­ger sind, als bei wenig Til­gung. Zwei bis drei Pro­zent emp­feh­len Expert:innen. Reicht die Zeit­dau­er nicht zur kom­plet­ten Abzah­lung, ergibt sich am Ende der Lauf­zeit eine Rest­schuld, die aber bereits von Anfang an fest­steht. Das Risi­ko ist, dass eine wei­te­re Finan­zie­rung teu­rer wird.

Courage-Tipps:

Bei der KfW, der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau, gibt es kos­ten­güns­ti­ge Kre­di­te, wenn man ener­gie­ef­fi­zi­ent baut oder ein vor­han­de­nes Objekt ener­gie­ef­fi­zi­ent saniert. Sinn macht, Son­der­til­gun­gen zu ver­ein­ba­ren, ohne dass eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu zah­len ist. Das kön­nen – je nach Bank – gut und ger­ne fünf bis zehn Pro­zent pro Jahr sein. Ver­han­deln Sie mit der Bank auch die Bereit­stel­lungs­zin­sen: Vie­le Insti­tu­te ver­zich­ten für sechs Mona­te und mehr darauf.

Beim Voll­til­ger-Dar­le­hen wird die kom­plet­te Kre­dit­sum­me in der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit getilgt. Damit ein­her geht eine lan­ge Zins­bin­dung. Das Risi­ko einer Anschluss­fi­nan­zie­rung ent­fällt. Dafür sind die Zin­sen etwas höher, weil die Bin­dung häu­fig 20 und mehr Jah­re beträgt.

Bei varia­blen Dar­le­hen wer­den die Zin­sen zwi­schen Bank und Kund:in regel­mä­ßig neu ver­ein­bart –ent­spre­chend den Markt­zin­sen. Das Dar­le­hen lässt sich aber umwan­deln in ein Dar­le­hen mit Zinsbindung.

Das end­fäll­li­ge Dar­le­hen bedeu­tet, wäh­rend der Lauf­zeit ledig­lich die Zin­sen zu til­gen und so eine sehr nied­ri­ge Raten­be­las­tung zu haben. Die Kreditnehmer:innen zah­len die Dar­le­hens­sum­me am Ende der Lauf­zeit auf einen Schlag. Meist ist eine Absi­che­rung über eine Kapi­tal-Lebens­ver­si­che­rung nötig, so fal­len auch hier Kos­ten an.

Wer heu­te nied­ri­ge Zin­sen sichern, aber erst spä­ter bauen/kaufen möch­te, kann ein For­ward-Dar­le­hen ein­ge­hen. Die­ses Dar­le­hen wird erst spä­ter nach Ver­trags­ab­schluss gezahlt, das kön­nen meh­re­re Jah­re sein. Bis dahin fal­len weder Bereit­stel­lungs­zin­sen noch Raten an. Doch die Zin­sen sind hier­für etwas höher als beim klas­si­schen Annui­tä­ten-Dar­le­hen, was sofort abge­ru­fen wird.

Wel­che Kos­ten kom­men auf mich zu?

  • Kauf­preis der Immo­bi­lie bzw. des Grundstücks
  • ggf. Mak­ler. ca. 3% des Kauf­prei­ses zzgl. MwSt.
  • Grund­er­werbs­steu­er je nach Bun­des­land 3,5–6,5% des Kaufpreises
  • Grund­buch­ein­trag Notar ca. 2% des Kaufpreises
  • Bau­ge­neh­mi­gung: varia­bel – Richt­wert: 0,2% des Kaufpreises

Hin­zu kom­men varia­ble Kos­ten für Bau­sta­ti­ker, evtl. Abriss von Alt­ob­jek­ten, ggf. Grund­stücks­tei­lung, Archi­tekt und Bau­lei­tung, Erschlie­ßungs­kos­ten für Was­ser, Strom, Hei­zung, Kana­li­sa­ti­on, Tele­kom­mu­ni­ka­ti­on, Ver­si­che­run­gen wäh­rend der Bau­pha­se, etc.

Also doch lieber mieten?

Der Kauf­preis ist der Dreh- und Angel­punkt einer Immo­bi­lie. Güns­ti­gen Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten ste­hen hohe Prei­se gegen­über. Ob sich das lohnt? Ein Kauf­preis-Miet­preis-Ver­hält­nis kann Ant­wort geben: Poten­ti­el­le Käufer:innen kön­nen den ange­dach­ten Kauf­preis eines Objekts durch die poten­ti­el­le Net­to­mie­te pro Jahr tei­len. Wer­te über 25 spre­chen für einen zu hohen Kaufpreis.

Anschluss­fi­nan­zie­run­gen, die teu­rer wer­den als die aktu­el­len Zin­sen, sind ein Risi­ko. Doch nie­mand kann sagen, wie hoch die Zin­sen in 20 Jah­ren sind… Und auch nicht, wie hoch die Prei­se sein wer­den. Wer jetzt in Frank­furt, Mün­chen, Stutt­gart, Ham­burg, Köln, Düs­sel­dorf oder Ber­lin eine Immo­bi­lie kauft, erwirbt sie meist zu über­höh­ten Prei­sen. Das Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tut HWWI erwar­tet, dass in die­sen Städ­ten die Prei­se bis 2030 wei­ter stei­gen – im Schnitt um 1,1 Pro­zent, bun­des­weit sol­len Immo­bi­li­en hin­ge­gen um 0,24 Pro­zent pro Jahr güns­ti­ger werden.

Pro und contra auf einen Blick

Doch eine eige­ne Immo­bi­lie ist auch eine emo­tio­na­le Ent­schei­dung: Stel­len wir des­halb die Argu­men­te gegen­über: Die Eigentümer:innen bau­en mit einer Immo­bi­lie Ver­mö­gen auf und ver­schul­den sich dafür zunächst. Sie sor­gen selbst für Repa­ra­tu­ren, gestal­ten aber die Immo­bi­lie nach ihren Vor­stel­lun­gen und ihrer Brief­ta­sche. Stei­gen­de Miet­prei­se tan­gie­ren Eigentümer:innen nicht länger.

Mieter:innen müs­sen alter­na­tiv Ver­mö­gen auf­bau­en, blei­ben schul­den­frei und müs­sen sich über Män­gel und Repa­ra­tu­ren kei­ne Gedan­ken machen. Die Sor­ge vor stei­gen­den Mie­ten bleibt jedoch.

Cou­ra­ge-Tipp: Wer in Immo­bi­li­en inves­tie­ren möch­te, ohne selbst dar­in zu woh­nen, aber das Risi­ko des Invest­ments in Gän­ze scheut, kann Fonds, ETFs oder Immo­bi­li­en-Akti­en in Erwä­gung ziehen.

Fazit: Mie­ten oder kau­fen – eine schwie­ri­ge Fra­ge. Stei­gen­den Mie­ten und wenig Ange­bot ste­hen stei­gen­de Kauf­prei­se und damit ein­her­ge­hend höhe­re Eigen­ka­pi­tal-Anfor­de­run­gen gegenüber.

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