Immobilien gelten den Deutschen als sicherer Sachwert. Speziell das Eigenheim zählt für einige zu den Lebenszielen. Doch in Immobilien lässt sich auf viele Arten investieren – auch über die Börse.
Von Gisela Haberer
Die häufigste Art, privat in Immobilien zu investieren, sind die eigenen vier Wände. Das mag gut sein für die Lebensqualität. Als Geldanlage oder gar als Altersvorsorge eignet sich dieser Weg nur bedingt. Erstens sind Immobilien unbeweglich – wie ihr Name sagt. Eine Lage, die heute attraktiv scheint, kann morgen ins Abseits geraten. Auf eine einzige Immobilie zu setzen, gar mit dem Großteil des Vermögens, ist in Sachen Kapitalanlage wie ein riskantes Roulettespiel: alles auf eine „Zahl“.
Zweitens binden Kredit und Unterhalt der Immobilie Mittel. Da ist es häufig gar nicht mehr drin, noch anderweitig zu sparen. Von Steinen lässt sich jedoch nichts abbeißen. Soll der Wert des Eigenheims den Ruhestand mitfinanzieren, steht eventuell ein Verkauf an. Doch die meisten wollen ihr Zuhause gerade im Alter nicht aufgeben.
Seit der Finanzkrise sehen Privatanleger vermehrt Mieteinnahmen als Alternative zu Zinsen aus Bankprodukten. Doch eine Immobilie zu vermieten und zu verwalten, ist relativ aufwendig. Der Lohn der Mühe ist abzüglich aller Kosten, etwa für Instandhaltung, Sanierung und Steuern, oft relativ niedrig.
In Immobilien zu investieren – das gelingt auch mit geringerem finanziellen Einsatz und weniger Mühe. Zum Teil ist auch das Risiko geringer. Courage stellt Alternativen vor.
Offene Immobilienfonds
Diese Fonds funktionieren nach demselben Prinzip wie andere Investmentfonds: Anleger geben Geld in einen „Topf“, aus dem dann gemeinsame Investitionen getätigt werden.
Bei Offenen Immobilienfonds sind dies überwiegend Immobilien: mindestens zehn, meist jedoch über 50 Objekte, häufig in verschiedenen Ländern oder Regionen. Damit setzen Anlegerinnen nicht alles auf eine Immobilie, sondern auf mehrere. Das mindert ihr Risiko.
Meist halten Fonds gewerblich genutzte Gebäude, etwa für Handel und Logistik, Büros und Hotels. In den vergangenen Jahren wurden auch Wohnimmobilien zum Anlageobjekt für Fonds. Erträge werden durch Verwaltung, Vermietung und Verkauf ihrer Immobilien erwirtschaftet.
Vorteile von Offenen Immobilienfonds
Diese Fonds ermöglichen es, bereits mit wenig Geld in Immobilien zu investieren. Ein einzelner Fondsanteil kostet häufig zwischen 50 und 100 Euro.
Auf viele Offene Immobilienfonds lassen sich auch Sparpläne abschließen, teils ab 25 Euro im Monat. In der Regel erwirtschaften diese Fonds geringere Renditen als etwa Aktienfonds, dafür schwanken ihre Kurse weniger.
Grundsätzlich können Anteile an jedem Börsen-Handelstag an die Investmentgesellschaft zurückgegeben werden. Doch diesen Vorteil der Verfügbarkeit schränken gesetzliche Auflagen ein.
Hintergrund: Im Zuge der Finanzkrise 2008 hatten institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherer zeitgleich ihre Mittel aus Offenen Immobilienfonds abgezogen. Das überforderte viele Fonds. Sie konnten nicht alle Rückgabewünsche erfüllen und mussten von ihrem Recht Gebrauch machen, die Rücknahme auszusetzen.
Einige mussten sich sogar ganz auflösen. Ein solches Szenario soll vermieden werden. Die Fonds haben nun das Recht, Anteile nur noch zu bestimmten Terminen zurückzunehmen. Zudem gelten Halte- und Kündigungsfristen, auch für private Anlegerinnen und Anleger.
Nachteile von Offenen Immobilienfonds
Stichtag für die strengeren Rückgaberegeln ist der 21. Juli 2013. Für Fondsanteile, die danach gekauft wurden, gilt: Sie müssen mindestens 24 Monate gehalten werden und sind bei Rückgabe zwölf Monate im Voraus zu kündigen. Die Kündigung darf innerhalb der 24-monatigen Haltefrist ausgesprochen werden. Dabei ist eine nicht widerrufbare Rückgabeerklärung abzugeben.
Die Rückgabe erfolgt zu dem Wert, der bei Auszahlung ermittelt wird – nicht bei Kündigung. Damit tragen Anlegerinnen und Anleger das Risiko: Der Wert der Anteilscheine kann sich binnen Jahresfrist zu ihrem Nachteil ändern. Die Erträge des Fonds fließen allerdings auch nach Kündigung bis zur tatsächlichen Rückgabe.
Bei Anteilen, die am 21. Juli 2013 im Depot lagen, kommt es auf die geldwerte Höhe der Anteile bei Rückgabe an. Pro Kalenderhalbjahr dürfen Anteile bis 30.000 Euro zurückgegeben werden, ohne Kündigungsfristen einhalten zu müssen. Doch Achtung: Für die Freibetragsgrenze von 30.000 Euro werden sämtliche Depots im eigenen Besitz berücksichtigt.
Bei Rückgabe von Anteilen ist daher zu erklären, dass diese Grenze insgesamt nicht überschreiten wird. Oberhalb dieser Grenze gelten dieselben Auflagen wie für Anteile, die nach dem Stichtag erworben wurden.
Alternativ zur Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft ist auch der Verkauf über Wertpapier-Börsen möglich, etwa an der Hamburger Börse. Dafür gelten weder Mindesthalte- noch Kündigungsfristen. An der Börse entscheidet jedoch die Nachfrage, ob und zu welchem Preis Anteile ihren Besitzer wechseln.
Geschlossene Immobilienfonds
Bei dieser Art Immobilienfonds beteiligen sich Anlegerinnen und Anleger direkt am Vorhaben einer Kommanditgesellschaft, etwa dem Bau oder Kauf von Immobilien. Sie werden zu einem beschränkt haftenden Gesellschafter. Dafür zeichnen sie Kommanditanteile, in der Regel ab fünfstelligen Summen.
Ist genug Geld für das Vorhaben beisammen, werden keine neuen Anlegerinnen und Anleger mehr aufgenommen: der Fonds also „geschlossen“ (Die „Geschlossenheit“ gilt auch für den Ausstieg, siehe „Nachteile“). Während der Laufzeit sind Rückflüsse aus Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen möglich.
Vorteile von Geschlossenen Immobilienfonds
Anlegerinnen und Anleger wissen relativ genau, was sie finanzieren. Der Verkaufsprospekt informiert über das Vorhaben, auch über eventuelle Risiken. Als Gesellschafter haben sie ein mehr oder minder großes Mitspracherecht. So stimmen sie eventuell darüber ab, ob beziehungsweise wann ein finanziertes Objekt verkauft werden soll. Aber: Eine einzelne Stimme ist nicht ausschlaggebend.
Nachteile von Geschlossenen Immobilienfonds
Die Anlagesummen sind in der Regel hoch und das Geld ist lange gebunden. Meist laufen Geschlossene Fonds zehn Jahre oder länger. Sie haben zwar einen Endtermin, doch dieser kann mit mehrheitlichem Einverständnis verschoben werden. Während der Laufzeit ist keine Kündigung möglich. Wer vorher aussteigen will, kann seine Beteiligung nur über Handelsplattformen verkaufen, etwa über den Zweitmarkt im Internet.
Marktführer ist hier die Hamburger Börse. Die Nachfrage bestimmt die Kurse. Eventuell lässt sich die Beteiligung nur mit hohem Verlust oder gar nicht verkaufen. Der Handel kann vorübergehend oder ganz ausgesetzt werden. Es ist auch nicht garantiert, das eingesetzte Kapital am Ende der Laufzeit in voller Höhe zurückzubekommen.
Lief das Vorhaben schlecht, gibt es eventuell wenig bis nichts zurück. Früher konnten Anlegerinnen sogar verpflichtet werden, Geld nachzuschießen. Dies ist seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches 2013 nicht mehr möglich. Seither sind Geschlossene Immobilienfonds reguliert. Sie zählen nun zu den „Alternativen Investmentfonds“ (AIF).
Offene Immobilienfonds waren schon früher klar reguliert. Bei diesen kommt es auf Art und Verteilung des Fondsvermögens an, ob sie AIF sind oder nicht. Reguliert sind sie in jedem Fall.
Immobilienaktien
Einige große Immobiliengesellschaften sind börsennotiert, etwa Aroundtown, Deutsche Wohnen, Patrizia oder Vonovia. Anlegerinnen und Anleger können Aktien einer einzelnen Gesellschaft erwerben oder Anteile an Fonds, die Immobilienaktien bündeln.
Aktiv gemanagte Fonds konzentrieren sich häufig auf bestimmte Regionen oder eine Immobilienklasse, etwa Logistik, Handels- oder Pflegeimmobilien. Passiv gemanagte Fonds, ETFs, bilden Indizes von Immobilienaktien nach, zum Beispiel den Solactice DIMAX, den Index deutscher Immobilienaktien. Es gibt aber auch ETFs auf Indizes anderer Länder oder größerer Regionen.
Vor- und Nachteile von Immobilienaktien
Immobilienaktien sind börsentäglich handelbar, es gibt weder Haltefristen noch Rückgaberegeln. Damit zählt dieser Weg in Betongold anzulegen, zu den flexibelsten Arten der Kapitalanlage in Immobilien. Die Kurse von Immobilienaktien schwanken in der Regel stärker als von Anteilen Offener Immobilienfonds. Doch dem höheren Risiko steht eine höhere Chance auf Ertrag gegenüber.
REITs
Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trusts. Ein REIT (ausgesprochen „Riet“) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die − ähnlich wie ein Immobilienfonds – Immobilien kauft, verwaltet, vermietet und veräußert. Doch im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds konzentrieren sich REITs auf eine spezielle Immobilienklasse.
Vor- und Nachteile von REITs
Manager von REITs können sich auf ihre jeweilige Marktnische spezialisieren und im besten Fall Risiken rascher erkennen und reagieren. Zudem sind die Gesellschaften verpflichtet, 75 bis 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger auszuschütten.
REITs-Aktien können jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren.
Nachteil: In Deutschland steckt der Markt mit einigen wenigen REITs noch in den Kinderschuhen. Der deutsche REIT-Index enthält gerade mal drei REITs. International stehen dagegen etliche Hundert REITs zur Auswahl. Außerdem gibt es ETF auf REIT-Indizes. An der Börse Frankfurt wird zumindest ein ETF gehandelt, der sich an dem in London berechneten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet.
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