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    REITs, ©MicroStockHub/iStock

REITs: Dividenden mit Aktien und Immobilien – How to invest…

2021-11-22T08:49:13+01:009. November 2021|

Mit klei­ne­ren Geld­be­trä­gen in Immo­bi­li­en inves­tie­ren – das geht mit so genann­ten REITs. Die in Deutsch­land aber wenig ver­brei­tet sind. War­um eigent­lich? Was kön­nen REITs? Wie unter­schei­den die sich aber von „nor­ma­len“ Immobilien-Aktien?

Von Ant­je Erhard

Tor­schluss­pa­nik bei Immo­bi­li­en. In 17 Jah­ren haben sich die Prei­se in Deutsch­land fast ver­dop­pelt, zeigt der empi­ri­ca-Immo­bi­li­en­in­dex. Den­noch inves­tie­ren wir Deut­schen lie­ber in eine Immo­bi­lie als in eine Immo­bi­li­en-Anla­ge an der Bör­se. Schau­en wir uns trotz­dem die Bör­sen-Alter­na­ti­ven an: Sie hei­ßen REITs. Real Esta­te Invest­ment Trust. Gespro­chen: „Riets“. Das sind Akti­en­ge­sell­schaf­ten, die min­des­tens 75 Pro­zent ihres Kapi­tals in Immo­bi­li­en und Grund­stü­cke inves­tie­ren. Zu den Immo­bi­li­en gehö­ren Ein­kaufs­zen­tren, Kran­ken­häu­ser, Hotels, Senio­ren-Resi­den­zen oder Büro-Gebäu­de. Min­des­tens 45 Pro­zent des Kapi­tals muss als Eigen­ka­pi­tal vor­ge­hal­ten wer­den. Das heißt, REITs kön­nen sich nur begrenzt ver­schul­den, näm­lich zu höchs­tens 55 Prozent.

REITs, die in Deutsch­land zuge­las­sen sind, müs­sen an einer Bör­se notiert sein. Damit sind sie leicht han­del­bar. Min­des­tens 15 Pro­zent aller Akti­en müs­sen in Streu­be­sitz sein, das heißt für jeden, vor allem für Kleinaktionär:innen han­del­bar. Zugleich gibt es Höchst­gren­zen für Antei­le an REITs, so dass es nicht mög­lich ist, dass eine Ver­mö­gens­ver­wal­tung oder eine Groß­an­le­ge­rin im Unter­neh­men mit­be­stim­men kann.

REITs unter­schei­den sich von ande­ren Immo­bi­li­en-Akti­en dadurch, dass sie haupt­säch­lich in Immo­bi­li­en inves­tie­ren müs­sen, einen hohen Anteil ihrer Gewin­ne aus­schüt­ten und Steu­er­vor­tei­le haben.

In den USA, Aus­tra­li­en, aber auch in Euro­pa wie etwa in Frank­reich sind REITs gän­gi­ge Pra­xis seit Jahr­zehn­ten, zumal vor allem Pen­si­ons­kas­sen und ande­re insti­tu­tio­nel­le Anle­ger Inter­es­se an sta­bi­len Erträ­gen haben.

REITs sind in Deutsch­land seit 2007 zuge­las­sen. Rich­tig in Fahrt gekom­men sind sie nicht:

„Für eine wirk­li­che REITs-Kul­tur fehlt es an deut­schen REITs“, fasst Chris­ti­an W. Röhl, Inves­tor und Publi­zist die Lage zusam­men. „Zwar hat der Gesetz­ge­ber 2007 die Grund­la­gen für die so genann­ten G‑REITs (Ger­man REITs) geschaf­fen, aller­dings wur­den die­se kaum genutzt: Die deut­schen REITs kann man wirk­lich an einer Hand abzäh­len – und eine (Deut­sche Indus­trie REIT AG von Rolf Elge­ti) wird nun durch Über­nah­me ver­schwin­den. Wesent­li­cher Grund, war­um G‑REITs nie den Durch­bruch geschafft haben: Wohn­im­mo­bi­li­en – das Seg­ment, in dem es auf dem deut­schen Immo­bi­li­en­markt in den letz­ten ein­ein­halb Jahr­zehn­ten die meis­te Bewe­gung gab, sie­he auch Vono­via, LEG Immo­bi­li­en, TAG Immo­bi­li­en – sind per Gesetz ausgeschlossen.“

Das Ange­bot ist folg­lich hier zu Lan­de über­schau­bar. Es gibt nur eine Hand voll REITs:

Als­tria office REIT-AG, Fair Value REIT-AG, Deut­sche Indus­trie REIT-AG, Deut­sche Kon­sum REIT-AG, Ham­bor­ner REIT-AG. Zusam­men haben sie eine Markt­ka­pi­ta­li­sie­rung von knapp fünf Mil­li­ar­den Euro. Zum Ver­gleich: Allein der Immo­bi­li­en-Kon­zern Vono­via, der im DAX notiert ist, bringt 30 Mil­li­ar­den Euro auf die Bör­sen­waa­ge. Als­tria ist mit einer Markt­ka­pi­ta­li­sie­rung von 2,89 Mil­li­ar­den Euro am größ­ten. Die Divi­den­den­ren­di­ten 2020 lie­gen zwi­schen 1,3 und 5,2 Prozent.

Dabei haben REITS Vorteile:

  • Sie sind von der Kör­per­schaft- und von der Gewer­be-Steu­er befreit. Das heißt, sie haben nied­ri­ge­re Kos­ten und schüt­ten somit mehr Geld an die Aktio­nä­re aus.
  • Da REITs breit inves­tie­ren, ent­steht kein Klumpenrisiko.
  • Hohe Aus­schüt­tungs­quo­te: REITs müs­sen 90 Pro­zent ihres han­dels­recht­li­chen Gewinns an ihre Aktio­nä­re ausschütten.
  • Sta­bi­le Erträ­ge durch regel­mä­ßi­ge Dividenden
  • Inves­to­ren müs­sen sich nicht – wie auch bei Immo­bi­li­en-Akti­en nicht — um die Instand­hal­tung einer Immo­bi­lie kümmern.
  • REITs sind streng regu­liert. Sie dür­fen sich z.B. nur begrenzt (55 Pro­zent) verschulden.
  • REITs sind über Bör­sen leicht handelbar

REITS haben aber auch Nachteile:

  • Auch wenn das unter­neh­me­ri­sche Risi­ko auf Grund der star­ken Regu­lie­rung begrenzt ist, so ist es doch vorhanden
  • Gewinn­ri­si­ko: Dreht das Momen­tum am Immo­bi­li­en-Markt, wer­den Objek­te weni­ger Wert, kön­nen Gewin­ne bei REITs sin­ken bzw. Ver­lus­te entstehen
  • Wert­min­de­run­gen ein­zel­ner Immo­bi­li­en-Grup­pen und Preis­ab­schlä­ge in ein­zel­nen Regio­nen sind jeder­zeit möglich
  • Stei­gen­de Zin­sen kön­nen die Kapi­tal-Aus­stat­tung eines REITs beein­flus­sen. Wenn ande­re Anla­ge-For­men durch stei­gen­de Zin­sen wie­der attrak­ti­ver wer­den, kann das zu Las­ten der Akti­en­kur­se gehen.
  • Das Risi­ko von hohen Leer­stän­den ist vor allem in Zei­ten struk­tu­rel­len Wan­dels (Ein­zel­han­del vs. E‑Commerce) oder Kon­junk­tur-Flau­ten (Shop­ping Cen­ter, Büros) hoch. Eine brei­te Streu­ung von REITs in ver­schie­de­ne Immo­bi­li­en-Arten kann Abhil­fe schaffen.

Wich­tig zu wis­sen: REITs sind ein stan­dar­di­sier­tes, inter­na­tio­nal gän­gi­ges Instru­ment für Immo­bi­li­en­in­vest­ments – aber kein Qua­li­täts­sie­gel“, sagt Chris­ti­an W. Röhl. „Ein REIT ist nicht per se bes­ser als eine „nor­ma­le“ Immo­bi­li­en-AG, aber auch nicht schlech­ter. Ent­schei­dend sind immer Markt­seg­ment, Geschäfts­kon­zept, Objekt­qua­li­tät und Manage­ment. Wie bei jedem ande­ren Unter­neh­men auch.“

Wie findet man den passenden REIT?

Die Aus­wahl funk­tio­niert wie bei Akti­en auch nach gän­gi­gen Kri­te­ri­en, gibt Chris­ti­an W. Röhl Hil­fe­stel­lung. (Hier fin­dest du Chris­ti­an W. Röhls Instagram-Account)

  • Was macht der REIT? Es gibt – gera­de in den USA – nicht nur REITs für Wohn‑, Büro- und Han­dels­im­mo­bi­li­en sowie zahl­rei­che diver­si­fi­zier­te REITs. Hin­zu kommt eine Rei­he von Spe­zia­li­tä­ten, denn auch Rechen­zen­tren, Logis­tik-Immo­bi­li­en, Self Sto­rage-Immo­bi­li­en, Hos­pi­tal- und Heim-Immo­bi­li­en oder sogar Mobil­funk­mas­ten und Pla­kat­wän­de kön­nen im REIT-Gewand ver­packt sein.
  • Wie sieht das Geschäfts­mo­dell aus? Gera­de bei Hotel- und Health­ca­re-Immo­bi­li­en soll­te man sich anschau­en, wel­che Las­ten der REIT trägt und wel­che evtl. auf Betreiber/Mieter abge­wälzt wer­den. Gene­rell ach­tet man natür­lich auf Port­fo­lio- und Mie­ter­struk­tur; Klum­pen­ri­si­ken soll­ten ver­mie­den werden.
  • Kenn­zah­len-Ana­ly­se: Funds from Operations:
    Erträ­ge aus dem lau­fen­den Ver­mie­tungs­ge­schäft), die natür­lich stei­gen soll­ten – und vor allem höher sein soll­ten als die Divi­den­den, denn sonst bleibt kei­ne Rück­la­ge mehr für Inves­ti­tio­nen. Außer­dem die Ver­schul­dung prü­fen, nicht nur in Rela­ti­on zum Eigen­ka­pi­tal, son­dern auch von der Fäl­lig­keits­struk­tur. Es gibt eini­ge REITs, die auf der Zeit­ach­se gewis­se Klum­pen­ri­si­ken haben.

Wann lohnt es sich, in REITS zu investieren?

Wer breit gestreut in Immo­bi­li­en inves­tie­ren möch­te statt in ein­zel­ne Akti­en, kann den­noch über REITs nach­den­ken. Doch auch wer in Immo­bi­li­en anle­gen möch­te, soll­te breit diversifizieren!

„Es ist kein Ent­we­der-Oder zwi­schen Immo­bi­li­en-Akti­en und REITs“, sagt Chris­ti­an W. Röhl. Zumal man sehr viel­sei­tig in Immo­bi­li­en inves­tie­ren kön­ne. Anleger:innen soll­ten sich fra­gen, ob sie in bör­sen­ge­lis­te­te Immo­bi­li­en inves­tie­ren – und wenn ja, in wel­ches Seg­ment und in wel­chem Land. Dann ergä­be sich die Ant­wort nahe­zu aus­schließ­lich: „Wer in deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en inves­tie­ren will, muss deut­sche Immo­bi­li­en­ak­ti­en kau­fen. Wer in gro­ßem Maß­stab in Logis­tik-Immo­bi­li­en inves­tie­ren will, lan­det ent­we­der beim glo­ba­len Markt­füh­rer Pro­lo­gis, einem US-REIT mit 107 Mil­li­ar­den US-Dol­lar Bör­sen­wert. Wenn es euro­pä­isch sein soll, bleibt nur der deut­lich klei­ne­re Maß­stab einer 7 Mrd. Euro schwe­ren CTP.“ Letz­te­re habe aber einen star­ken Fokus auf Ost­eu­ro­pa. „Ent­schei­dend ist, was in einem REIT drin ist.“

Einzelaktie oder Fonds bzw. ETF? „Geschäftsmodell und Bewertung müssen stimmen“

Alter­na­tiv zu REITs gibt es Immo­bi­li­en-Fonds, Immo­bi­li­en-ETFs. Dar­über hin­aus gibt es ETFs, die eben­falls in REITs inves­tie­ren: In Deutsch­land etwa ist der BNP Pari­bas Easy FTSE EPRA/NAREIT Euro­zo­ne Cap­ped UCITS ETF mit der ISIN LU0192223062 han­del­bar. Er inves­tiert in der gesam­ten Euro­zo­ne, hat 37 Titel im Port­fo­lio, schüt­tet quar­tals­wei­se aus und hat eine Gesamt­kos­ten­quo­te von 0,4 Pro­zent p.a. bei einer Ren­di­te auf 1‑Jahressicht von 33 Pro­zent. Aber Ach­tung, 2020 lag er zehn Pro­zent im Minus. Auch Immo­bi­li­en-Titel schwanken!

HSBC hat den HSBC FTSE EPRA/NAREIT Deve­lo­ped UCITS ETF mit der ISIN IE00B5L01S80 auf­ge­legt. Er inves­tiert welt­weit. Die Jah­res­ren­di­te beträgt 44 Pro­zent, die Kos­ten 0,4 Pro­zent p.a. Auch er schüt­tet quar­tals­wei­se aus. 2020 hat­te er 16 Pro­zent verloren.

Doch die alte Fra­ge, Ein­zel­ak­tie oder Fonds bzw. ETF, müs­se jeder für sich beant­wor­ten, sagt Chris­ti­an W. Röhl: „Wer schlicht auf die Asset-Klas­se set­zen und bör­sen­no­tier­te Immo­bi­li­en als Depot-Ele­ment auf­neh­men will (wie das in den USA üblich ist bei Pri­vat­an­le­gern), ist mit einem ETF sicher gut bedient – soll­te sich aber dar­über bewusst sein, dass die glo­ba­len Immo­bi­li­en-ETFs von US-Unter­neh­men domi­niert wer­den. Außer­dem wer­den REITs nach deut­schem Recht nicht als Akti­en ange­se­hen, wes­halb REIT-Fonds nicht die Min­dest­ak­ti­en­quo­te von 51% errei­chen und somit nicht von der steu­er­li­chen Teil­frei­stel­lung pro­fi­tie­ren. Das ist ein Nach­teil gegen­über Akti­en-ETFs und auch gegen­über dem Invest­ment in ein­zel­ne REITs. — Wer bewusst in Unter­neh­men inves­tiert, soll­te REITs bzw. gene­rell Immo­bi­li­en-AGs anse­hen wie jedes ande­re Unter­neh­men auch: Geschäfts­kon­zept und Bewer­tung müs­sen stimmen.

Wer ist Zielgruppe?

Wer Wert auf hohe Aus­schüt­tungs­quo­ten legt und zusätz­lich zu Akti­en und Anlei­hen breit inves­tie­ren möch­te, kann in REITs inves­tie­ren. Unter­schie­den wird zwi­schen Invest­ments zum Kapi­tal-Erhalt und für Per­for­mance. REITs gehö­ren laut Chris­ti­an W. Röhl zu Letzterem.

Immobilien gehören zum Anlagemix

Wir Deut­schen inves­tie­ren aber nach wie vor gern in die eige­ne Immo­bi­lie. Das wird aber mit stei­gen­den Prei­sen und hohen Eigen­ka­pi­tal-Anfor­de­run­gen immer schwie­ri­ger. Ande­rer­seits wird so viel gebaut wie nie, das Ange­bot trifft immer noch auf zu viel Nach­fra­ge. So spricht grund­sätz­lich viel für Immo­bi­li­en: „Immo­bi­li­en gehö­ren zum Anla­ge­mix. Mit einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung kann man das Eigen­ka­pi­tal zum Bei­spiel über einen Kre­dit hebeln und hat einen phy­si­schen Sach­wert“, sagt Chris­ti­an W.Röhl. „Auf der ande­ren Sei­te ist eine Immo­bi­lie ein Klum­pen­ri­si­ko, weil viel Ver­mö­gen in einem ein­zi­gen Invest­ment gebun­den ist, das dann spe­zi­fi­zi­schen Lage- und Mie­ter-Risi­ken aus­ge­setzt ist.“

Fazit: Immo­bi­li­en-Aktie oder REIT – das ist nicht die Fra­ge. Ent­schei­dend ist, was in einem jewei­li­gen REIT drin ist. Wer in deut­sche Wohn-Immo­bi­li­en inves­tie­ren möch­te, kann dies nicht mit REITs aus regu­la­to­ri­schen Grün­den. Dann kom­men Immo­bi­li­en-Akti­en oder –Fonds in Betracht. REITs pas­sen zu Anleger:innen, die hohe Aus­schüt­tun­gen erwar­ten und neben Akti­en und Anlei­hen stär­ker streu­en wol­len. Wie bei jeder Geld­an­la­ge ber­gen auch REITs Risiken.


Disclaimer: Christian W. Röhl ist in REITs investiert.
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