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Pflege-Immobilien: In unser Älterwerden investieren

2022-08-16T14:01:25+02:0016. August 2022|

Wir wer­den immer älter. Und so steigt auch der Bedarf, im Alter bedarfs­ge­recht zu woh­nen und optimal betreut zu wer­den. Der Pfle­ge-Sek­tor wächst daher seit Jah­ren, und auch immer mehr pri­va­te Anleger:innen inves­tie­ren. Das birgt Chan­cen und Risi­ken – hier ein Über­blick.  

Von Ant­je Erhard

Der „Pfle­ge­heim-Atlas Deutsch­land 2021“ bringt es auf den Punkt: 4,13 Mil­lio­nen Deut­sche sind pfle­ge­be­dürf­tig – fast jede:r Zwan­zigs­te von uns. Gut die Hälf­te wird zu Hau­se von Ange­hö­ri­gen gepflegt, die wei­te­re Pfle­ge über­neh­men hälf­tig mobi­le Diens­te und sta­tio­nä­re Ein­rich­tun­gen.  

Mit dem demo­gra­phi­schen Wan­del wird der Bedarf nach Pfle­ge in den nächs­ten Jahr­zehn­ten noch grö­ßer: „Der Bedarf an Pfle­ge­dienst­leis­tun­gen wird ent­spre­chend der demo­gra­fi­schen Ent­wick­lung stark anstei­gen. Ihren Höhe­punkt wird die Nach­fra­ge zwi­schen 2020 und 2060 errei­chen, wenn die gebur­ten­star­ken Jahr­gän­ge der Baby­boo­mer-Genera­ti­on ab 1960 älter gewor­den sind und pfle­ge­be­dürf­ti­ger wer­den“, ist im Pfle­ge­heim-Atlas zu lesen.  

Danach wer­de die Nach­fra­ge wie­der zurück­ge­hen, da gebur­ten­schwa­che Jahr­gän­ge nach­rü­cken wer­den. Doch zunächst sei der Bedarf groß: „Gemes­sen an der gegen­wär­ti­gen Aus­stat­tung mit Pfle­ge­heim­plät­zen ist durch die demo­gra­fi­sche Ent­wick­lung und fort­schrei­ten­de Alte­rung der Bevöl­ke­rung in Deutsch­land allein bis 2040 mit einem zusätz­li­chen Bedarf an 184.682 bis 230.853 sta­tio­nä­ren Pfle­ge­heim­plät­zen zu rech­nen.“ 

Atlas: Nachfrage weiter hoch 

Doch Pfle­ge-Immo­bi­li­en sind längst nicht nur sta­tio­nä­re Hei­me für Betag­te und Kran­ke. Auch Wohn­hei­me mit ange­schlos­se­ner Pfle­ge, betreu­tes Woh­nen und gemisch­tes Woh­nen gehö­ren dazu. 

Regio­nal ist der Bedarf sehr unter­schied­lich. Vor allem in Ber­lin, Ham­burg und der Regi­on Han­no­ver sei er hoch. Zugleich haben Pfle­ge-Immo­bi­li­en spe­zi­el­le Anfor­de­run­gen an den Stand­ort. Und in Zei­ten, in denen die Pfle­ge­ver­si­che­rung immer stär­ker an ihre Gren­zen kommt, sind Investor:innen jen­seits des Staats gefrag­ter:  

„Auf­grund der Coro­na-Pan­de­mie hat sich das Inter­es­se der Inves­to­ren an Objek­ten mit gesi­cher­ten Miet- und Pacht­zah­lun­gen, wie es bei Gesund­heits­im­mo­bi­li­en der Fall ist, noch ein­mal deut­lich ver­stärkt. Die Nach­fra­ge bleibt wei­ter hoch, doch man­gelt es an idea­len Ange­bo­ten. Das lässt, wie in ande­ren Seg­men­ten des Immo­bi­li­en­mark­tes auch, die Ren­di­ten sin­ken“, beschrei­ben die Autoren des Atlas die Lage.  

Die Ren­di­ten für lang­jäh­rig ver­mie­te­te, rei­ne Pfle­ge­hei­me wür­den zwi­schen 4,00 und 7,00 Pro­zent lie­gen. Aller­dings sän­ken die Ren­di­ten für Hei­me, die nicht den „idea­len“ Anfor­de­run­gen ent­spre­chen wür­den – etwa für Objek­te, die kur­ze Miet­ver­trags­lauf­zei­ten oder einen hohen Anteil an Dop­pel­zim­mern hät­ten. Auf lan­ge Sicht wür­den sich laut Pfle­ge-Atlas Ein­rich­tun­gen mit über­schau­ba­ren Grö­ßen in guten urba­nen Lagen hal­ten bzw. durch­set­zen.  

Lage, Laufzeit, Steuern – viele Vorteile… 

Für pri­va­te Investor:innen gilt wie bei jedem Immo­bi­li­en-Invest­ment: Auf die Lage kommt es an. Auch für Pfle­ge-Immo­bi­li­en sind die Prei­se in den ver­gan­ge­nen Jah­ren gestie­gen, doch häu­fig wer­den ent­spre­chen­de Immo­bi­li­en direkt vom Bau­trä­ger erwor­ben. Posi­tiv ist, dass die Miet­ver­trä­ge häu­fig Lauf­zei­ten von 20 Jah­ren haben – das gibt Pla­nungs­si­cher­heit. Der Ver­wal­tungs­auf­wand ist gering, weil die Ver­wal­tung der Betrei­ber über­nimmt.  

Außer­dem sind Steu­er­vor­tei­le mög­lich: Abschrei­bun­gen und Zin­sen auf kre­dit­fi­nan­zier­te Objek­te sind mög­lich. Nach zehn Jah­ren ist ein steu­er­frei­er Ver­kauf mög­lich – wie bei allen Immo­bi­li­en. Wei­te­re Vor­tei­le sind, dass bestimm­te Pfle­ge-Objek­te staat­lich geför­dert wer­den, so dass eine even­tu­el­le Zah­lungs­un­fä­hig­keit der Bewohner:innen von Sei­ten des Staa­tes aus­ge­gli­chen wird. Außer­dem sind die Ren­di­ten mit vier Pro­zent und mehr recht attrak­tiv. 

…doch es gibt auch Risiken 

Auf der ande­ren Sei­te ist zu beach­ten, dass ein Bau­trä­ger ent­spre­chen­de Erfah­run­gen beim Bau sol­cher spe­zi­el­len Immo­bi­li­en haben soll­te. Außer­dem soll­te eine Ein­rich­tung nicht zu groß sein, damit sie ren­ta­bel betrie­ben wer­den kann. Als Mit­ei­gen­tü­mer sind Investor:innen für den Erhalt und die Instand­set­zung mit­ver­ant­wort­lich – auch finan­zi­ell. Auch stei­gen­de Zin­sen müs­sen bei der Finan­zie­rung mit­be­dacht wer­den. 

Fazit: Pfle­ge-Immo­bi­li­en sind ein inter­es­san­tes Invest­ment für Investor:innen, die sich schon mit Immo­bi­li­en aus­ken­nen. Die Ren­di­ten sind häu­fig attrak­tiv, doch es gibt Risi­ken, die es zu beach­ten gilt. 

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