Startseite/Teil 7: Betongold an der Börse?

Teil 7: Betongold an der Börse?

2020-09-07T13:03:54+02:004. Mai 2020|

Immo­bi­li­en gel­ten den Deut­schen als siche­rer Sach­wert. Spe­zi­ell das Eigen­heim zählt für eini­ge zu den Lebens­zie­len. Doch in Immo­bi­li­en lässt sich auf vie­le Arten inves­tie­ren – auch über die Bör­se.

Von Gise­la Habe­rer 

Die häu­figs­te Art, pri­vat in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren, sind die eige­nen vier Wän­de. Das mag gut sein für die Lebens­qua­li­tät. Als Geld­an­la­ge oder gar als Alters­vor­sor­ge eig­net sich die­ser Weg nur bedingt. Ers­tens sind Immo­bi­li­en unbe­weg­lich – wie ihr Name sagt. Eine Lage, die heu­te attrak­tiv scheint, kann mor­gen ins Abseits gera­ten. Auf eine ein­zi­ge Immo­bi­lie zu set­zen, gar mit dem Groß­teil des Ver­mö­gens, ist in Sachen Kapi­tal­an­la­ge wie ein ris­kan­tes Rou­let­te­spiel: alles auf eine „Zahl“.

Zwei­tens bin­den Kre­dit und Unter­halt der Immo­bi­lie Mit­tel. Da ist es häu­fig gar nicht mehr drin, noch ander­wei­tig zu spa­ren. Von Stei­nen lässt sich jedoch nichts abbei­ßen. Soll der Wert des Eigen­heims den Ruhe­stand mit­fi­nan­zie­ren, steht even­tu­ell ein Ver­kauf an. Doch die meis­ten wol­len ihr Zuhau­se gera­de im Alter nicht auf­ge­ben.

Seit der Finanz­kri­se sehen Pri­vat­an­le­ger ver­mehrt Miet­ein­nah­men als Alter­na­ti­ve zu Zin­sen aus Bank­pro­duk­ten. Doch eine Immo­bi­lie zu ver­mie­ten und zu ver­wal­ten, ist rela­tiv auf­wen­dig. Der Lohn der Mühe ist abzüg­lich aller Kos­ten, etwa für Instand­hal­tung, Sanie­rung und Steu­ern, oft rela­tiv nied­rig.

In Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren – das gelingt auch mit gerin­ge­rem finan­zi­el­len Ein­satz und weni­ger Mühe. Zum Teil ist auch das Risi­ko gerin­ger. Cou­ra­ge stellt Alter­na­ti­ven vor.

Offene Immobilienfonds

Die­se Fonds funk­tio­nie­ren nach dem­sel­ben Prin­zip wie ande­re Invest­ment­fonds: Anle­ger geben Geld in einen „Topf“, aus dem dann gemein­sa­me Inves­ti­tio­nen getä­tigt wer­den.

Bei Offe­nen Immo­bi­li­en­fonds sind dies über­wie­gend Immo­bi­li­en: min­des­tens zehn, meist jedoch über 50 Objek­te, häu­fig in ver­schie­de­nen Län­dern oder Regio­nen. Damit set­zen Anle­ge­rin­nen nicht alles auf eine Immo­bi­lie, son­dern auf meh­re­re. Das min­dert ihr Risi­ko.

Meist hal­ten Fonds gewerb­lich genutz­te Gebäu­de, etwa für Han­del und Logis­tik, Büros und Hotels. In den ver­gan­ge­nen Jah­ren wur­den auch Wohn­im­mo­bi­li­en zum Anla­ge­ob­jekt für Fonds. Erträ­ge wer­den durch Ver­wal­tung, Ver­mie­tung und Ver­kauf ihrer Immo­bi­li­en erwirt­schaf­tet.

Vorteile von Offenen Immobilienfonds

Die­se Fonds ermög­li­chen es, bereits mit wenig Geld in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren. Ein ein­zel­ner Fonds­an­teil kos­tet häu­fig zwi­schen 50 und 100 Euro.

Auf vie­le Offe­ne Immo­bi­li­en­fonds las­sen sich auch Spar­plä­ne abschlie­ßen, teils ab 25 Euro im Monat. In der Regel erwirt­schaf­ten die­se Fonds gerin­ge­re Ren­di­ten als etwa Akti­en­fonds, dafür schwan­ken ihre Kur­se weni­ger.

Grund­sätz­lich kön­nen Antei­le an jedem Bör­sen-Han­dels­tag an die Invest­ment­ge­sell­schaft zurück­ge­ge­ben wer­den. Doch die­sen Vor­teil der Ver­füg­bar­keit schrän­ken gesetz­li­che Auf­la­gen ein.

Hin­ter­grund: Im Zuge der Finanz­kri­se 2008 hat­ten insti­tu­tio­nel­le Anle­ger wie Pen­si­ons­kas­sen und Ver­si­che­rer zeit­gleich ihre Mit­tel aus Offe­nen Immo­bi­li­en­fonds abge­zo­gen. Das über­for­der­te vie­le Fonds. Sie konn­ten nicht alle Rück­ga­be­wün­sche erfül­len und muss­ten von ihrem Recht Gebrauch machen, die Rück­nah­me aus­zu­set­zen.

Eini­ge muss­ten sich sogar ganz auf­lö­sen. Ein sol­ches Sze­na­rio soll ver­mie­den wer­den. Die Fonds haben nun das Recht, Antei­le nur noch zu bestimm­ten Ter­mi­nen zurück­zu­neh­men. Zudem gel­ten Hal­te- und Kün­di­gungs­fris­ten, auch für pri­va­te Anle­ge­rin­nen und Anle­ger.

Nachteile von Offenen Immobilienfonds

Stich­tag für die stren­ge­ren Rück­ga­be­re­geln ist der 21. Juli 2013. Für Fonds­an­tei­le, die danach gekauft wur­den, gilt: Sie müs­sen min­des­tens 24 Mona­te gehal­ten wer­den und sind bei Rück­ga­be zwölf Mona­te im Vor­aus zu kün­di­gen. Die Kün­di­gung darf inner­halb der 24-mona­ti­gen Hal­te­frist aus­ge­spro­chen wer­den. Dabei ist eine nicht wider­ruf­ba­re Rück­ga­be­er­klä­rung abzu­ge­ben.

Die Rück­ga­be erfolgt zu dem Wert, der bei Aus­zah­lung ermit­telt wird – nicht bei Kün­di­gung. Damit tra­gen Anle­ge­rin­nen und Anle­ger das Risi­ko: Der Wert der Anteil­schei­ne kann sich bin­nen Jah­res­frist zu ihrem Nach­teil ändern. Die Erträ­ge des Fonds flie­ßen aller­dings auch nach Kün­di­gung bis zur tat­säch­li­chen Rück­ga­be.

Bei Antei­len, die am 21. Juli 2013 im Depot lagen, kommt es auf die geld­wer­te Höhe der Antei­le bei Rück­ga­be an. Pro Kalen­der­halb­jahr dür­fen Antei­le bis 30.000 Euro zurück­ge­ge­ben wer­den, ohne Kün­di­gungs­fris­ten ein­hal­ten zu müs­sen. Doch Ach­tung: Für die Frei­be­trags­gren­ze von 30.000 Euro wer­den sämt­li­che Depots im eige­nen Besitz berück­sich­tigt.

Bei Rück­ga­be von Antei­len ist daher zu erklä­ren, dass die­se Gren­ze ins­ge­samt nicht über­schrei­ten wird. Ober­halb die­ser Gren­ze gel­ten die­sel­ben Auf­la­gen wie für Antei­le, die nach dem Stich­tag erwor­ben wur­den.

Alter­na­tiv zur Rück­ga­be von Antei­len an die Fonds­ge­sell­schaft ist auch der Ver­kauf über Wert­pa­pier-Bör­sen mög­lich, etwa an der Ham­bur­ger Bör­se. Dafür gel­ten weder Min­dest­hal­te- noch Kün­di­gungs­fris­ten. An der Bör­se ent­schei­det jedoch die Nach­fra­ge, ob und zu wel­chem Preis Antei­le ihren Besit­zer wech­seln.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei die­ser Art Immo­bi­li­en­fonds betei­li­gen sich Anle­ge­rin­nen und Anle­ger direkt am Vor­ha­ben einer Kom­man­dit­ge­sell­schaft, etwa dem Bau oder Kauf von Immo­bi­li­en. Sie wer­den zu einem beschränkt haf­ten­den Gesell­schaf­ter. Dafür zeich­nen sie Kom­man­dit­an­tei­le, in der Regel ab fünf­stel­li­gen Sum­men.

Ist genug Geld für das Vor­ha­ben bei­sam­men, wer­den kei­ne neu­en Anle­ge­rin­nen und Anle­ger mehr auf­ge­nom­men: der Fonds also „geschlos­sen“ (Die „Geschlos­sen­heit“ gilt auch für den Aus­stieg, sie­he „Nach­tei­le“). Wäh­rend der Lauf­zeit sind Rück­flüs­se aus Miet­ein­nah­men oder Ver­kaufs­er­lö­sen mög­lich.

Vorteile von Geschlossenen Immobilienfonds

Anle­ge­rin­nen und Anle­ger wis­sen rela­tiv genau, was sie finan­zie­ren. Der Ver­kaufs­pro­spekt infor­miert über das Vor­ha­ben, auch über even­tu­el­le Risi­ken. Als Gesell­schaf­ter haben sie ein mehr oder min­der gro­ßes Mit­spra­che­recht. So stim­men sie even­tu­ell dar­über ab, ob bezie­hungs­wei­se wann ein finan­zier­tes Objekt ver­kauft wer­den soll. Aber: Eine ein­zel­ne Stim­me ist nicht aus­schlag­ge­bend.

Nachteile von Geschlossenen Immobilienfonds

Die Anla­ge­sum­men sind in der Regel hoch und das Geld ist lan­ge gebun­den. Meist lau­fen Geschlos­se­ne Fonds zehn Jah­re oder län­ger. Sie haben zwar einen End­ter­min, doch die­ser kann mit mehr­heit­li­chem Ein­ver­ständ­nis ver­scho­ben wer­den. Wäh­rend der Lauf­zeit ist kei­ne Kün­di­gung mög­lich. Wer vor­her aus­stei­gen will, kann sei­ne Betei­li­gung nur über Han­dels­platt­for­men ver­kau­fen, etwa über den Zweit­markt im Inter­net.

Markt­füh­rer ist hier die Ham­bur­ger Bör­se. Die Nach­fra­ge bestimmt die Kur­se. Even­tu­ell lässt sich die Betei­li­gung nur mit hohem Ver­lust oder gar nicht ver­kau­fen. Der Han­del kann vor­über­ge­hend oder ganz aus­ge­setzt wer­den. Es ist auch nicht garan­tiert, das ein­ge­setz­te Kapi­tal am Ende der Lauf­zeit in vol­ler Höhe zurück­zu­be­kom­men.

Lief das Vor­ha­ben schlecht, gibt es even­tu­ell wenig bis nichts zurück. Frü­her konn­ten Anle­ge­rin­nen sogar ver­pflich­tet wer­den, Geld nach­zu­schie­ßen. Dies ist seit Ein­füh­rung des Kapi­tal­an­la­ge­ge­setz­bu­ches 2013 nicht mehr mög­lich. Seit­her sind Geschlos­se­ne Immo­bi­li­en­fonds regu­liert. Sie zäh­len nun zu den „Alter­na­ti­ven Invest­ment­fonds“ (AIF).

Offe­ne Immo­bi­li­en­fonds waren schon frü­her klar regu­liert. Bei die­sen kommt es auf Art und Ver­tei­lung des Fonds­ver­mö­gens an, ob sie AIF sind oder nicht. Regu­liert sind sie in jedem Fall.

Immobilienaktien

Eini­ge gro­ße Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten sind bör­sen­no­tiert, etwa Around­town, Deut­sche Woh­nen, Patri­zia oder Vono­via. Anle­ge­rin­nen und Anle­ger kön­nen Akti­en einer ein­zel­nen Gesell­schaft erwer­ben oder Antei­le an Fonds, die Immo­bi­li­en­ak­ti­en bün­deln.

Aktiv gema­nag­te Fonds kon­zen­trie­ren sich häu­fig auf bestimm­te Regio­nen oder eine Immo­bi­li­en­klas­se, etwa Logis­tik, Han­dels- oder Pfle­ge­im­mo­bi­li­en. Pas­siv gema­nag­te Fonds, ETFs, bil­den Indi­zes von Immo­bi­li­en­ak­ti­en nach, zum Bei­spiel den Solac­ti­ce DIMAX, den Index deut­scher Immo­bi­li­en­ak­ti­en. Es gibt aber auch ETFs auf Indi­zes ande­rer Län­der oder grö­ße­rer Regio­nen.

Vor- und Nachteile von Immobilienaktien

Immo­bi­li­en­ak­ti­en sind bör­sen­täg­lich han­del­bar, es gibt weder Hal­te­fris­ten noch Rück­ga­be­re­geln. Damit zählt die­ser Weg in Beton­gold anzu­le­gen, zu den fle­xi­bels­ten Arten der Kapi­tal­an­la­ge in Immo­bi­li­en. Die Kur­se von Immo­bi­li­en­ak­ti­en schwan­ken in der Regel stär­ker als von Antei­len Offe­ner Immo­bi­li­en­fonds. Doch dem höhe­ren Risi­ko steht eine höhe­re Chan­ce auf Ertrag gegen­über.

REITs

Die Abkür­zung steht für Real Esta­te Invest­ment Trusts. Ein REIT (aus­ge­spro­chen „Riet“) ist eine bör­sen­no­tier­te Akti­en­ge­sell­schaft, die − ähn­lich wie ein Immo­bi­li­en­fonds – Immo­bi­li­en kauft, ver­wal­tet, ver­mie­tet und ver­äu­ßert. Doch im Gegen­satz zu Offe­nen Immo­bi­li­en­fonds kon­zen­trie­ren sich REITs auf eine spe­zi­el­le Immo­bi­li­en­klas­se.

Vor- und Nachteile von REITs

Mana­ger von REITs kön­nen sich auf ihre jewei­li­ge Markt­ni­sche spe­zia­li­sie­ren und im bes­ten Fall Risi­ken rascher erken­nen und reagie­ren. Zudem sind die Gesell­schaf­ten ver­pflich­tet, 75 bis 90 Pro­zent ihrer Gewin­ne an die Anle­ger aus­zu­schüt­ten.

REITs-Akti­en kön­nen jeder­zeit und ohne Hal­te­fris­ten, Aus- und Abga­be­auf­schlä­ge an der Bör­se gehan­delt wer­den. Anle­ger bezah­len nur die nor­ma­len Han­dels­ge­büh­ren.

Nach­teil: In Deutsch­land steckt der Markt mit eini­gen weni­gen REITs noch in den Kin­der­schu­hen. Der deut­sche REIT-Index ent­hält gera­de mal drei REITs. Inter­na­tio­nal ste­hen dage­gen etli­che Hun­dert REITs zur Aus­wahl. Außer­dem gibt es ETF auf REIT-Indi­zes. An der Bör­se Frank­furt wird zumin­dest ein ETF gehan­delt, der sich an dem in Lon­don berech­ne­ten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit aus­rich­tet.

Alle Bör­sen­se­ri­en­tei­le auf einem Blick:

Noch mehr Infos für dich

Grüne Konten, grünes Geld 

Ver­ant­wor­tungs­vol­le Geld­an­la­ge beginnt schon bei der Wahl des Giro­kon­tos. Öko­lo­gisch und ethisch ori­en­tier­te Ban­ken erle­ben des­halb gera­de einen Boom. Es lohnt sich, ihre Ange­bo­te genau unter die Lupe zu neh­men.

Bäume pflanzen für mehr Produktivität

Eine Whats­app-Nach­richt hier, ein Sel­fie dort und noch kurz einen Bei­trag im Lieb­lings­netz­werk tei­len: Vie­le Men­schen hän­gen oft stun­den­lang an ihrem Han­dy – und trau­ern gleich­zei­tig der Zeit hin­ter­her, die ihnen dadurch ver­lo­ren geht und die sie pro­duk­ti­ver hät­ten nut­zen kön­nen. Aus­ge­rech­net eine Han­dy-App kann hier Abhil­fe schaf­fen: Forest. Eine App, um weni­ger Zeit am Han­dy zu ver­brin­gen? Klingt erst mal merk­wür­dig, funk­tio­niert aber und hat im bes­ten Fall sogar Effek­te auf die rea­le Welt.

Zitat der Woche KW13
Buch des Monats

Hinterlasse einen Kommentar

Nach oben