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Teil 7: Betongold an der Börse?

2020-05-18T09:40:41+02:004. Mai 2020|

Immo­bilien gel­ten den Deutschen als sicher­er Sach­w­ert. Speziell das Eigen­heim zählt für einige zu den Leben­szie­len. Doch in Immo­bilien lässt sich auf viele Arten investieren – auch über die Börse.

Von Gisela Haber­er 

Die häu­fig­ste Art, pri­vat in Immo­bilien zu investieren, sind die eige­nen vier Wände. Das mag gut sein für die Leben­squal­ität. Als Gel­dan­lage oder gar als Altersvor­sorge eignet sich dieser Weg nur bed­ingt. Erstens sind Immo­bilien unbe­weglich – wie ihr Name sagt. Eine Lage, die heute attrak­tiv scheint, kann mor­gen ins Abseits ger­at­en. Auf eine einzige Immo­bilie zu set­zen, gar mit dem Großteil des Ver­mö­gens, ist in Sachen Kap­i­ta­lan­lage wie ein riskantes Roulette­spiel: alles auf eine „Zahl“.

Zweit­ens binden Kred­it und Unter­halt der Immo­bilie Mit­tel. Da ist es häu­fig gar nicht mehr drin, noch ander­weit­ig zu sparen. Von Steinen lässt sich jedoch nichts abbeißen. Soll der Wert des Eigen­heims den Ruh­e­s­tand mit­fi­nanzieren, ste­ht eventuell ein Verkauf an. Doch die meis­ten wollen ihr Zuhause ger­ade im Alter nicht aufgeben.

Seit der Finanzkrise sehen Pri­vatan­leger ver­mehrt Mietein­nah­men als Alter­na­tive zu Zin­sen aus Bankpro­duk­ten. Doch eine Immo­bilie zu ver­mi­eten und zu ver­wal­ten, ist rel­a­tiv aufwendig. Der Lohn der Mühe ist abzüglich aller Kosten, etwa für Instand­hal­tung, Sanierung und Steuern, oft rel­a­tiv niedrig.

In Immo­bilien zu investieren – das gelingt auch mit gerin­gerem finanziellen Ein­satz und weniger Mühe. Zum Teil ist auch das Risiko geringer. Courage stellt Alter­na­tiv­en vor.

Offene Immobilienfonds

Diese Fonds funk­tion­ieren nach dem­sel­ben Prinzip wie andere Invest­ment­fonds: Anleger geben Geld in einen „Topf“, aus dem dann gemein­same Investi­tio­nen getätigt wer­den.

Bei Offe­nen Immo­bilien­fonds sind dies über­wiegend Immo­bilien: min­destens zehn, meist jedoch über 50 Objek­te, häu­fig in ver­schiede­nen Län­dern oder Regio­nen. Damit set­zen Anlegerin­nen nicht alles auf eine Immo­bilie, son­dern auf mehrere. Das min­dert ihr Risiko.

Meist hal­ten Fonds gewerblich genutzte Gebäude, etwa für Han­del und Logis­tik, Büros und Hotels. In den ver­gan­genen Jahren wur­den auch Wohn­im­mo­bilien zum Anla­geob­jekt für Fonds. Erträge wer­den durch Ver­wal­tung, Ver­mi­etung und Verkauf ihrer Immo­bilien erwirtschaftet.

Vorteile von Offenen Immobilienfonds

Diese Fonds ermöglichen es, bere­its mit wenig Geld in Immo­bilien zu investieren. Ein einzel­ner Fond­san­teil kostet häu­fig zwis­chen 50 und 100 Euro.

Auf viele Offene Immo­bilien­fonds lassen sich auch Sparpläne abschließen, teils ab 25 Euro im Monat. In der Regel erwirtschaften diese Fonds gerin­gere Ren­diten als etwa Aktien­fonds, dafür schwanken ihre Kurse weniger.

Grund­sät­zlich kön­nen Anteile an jedem Börsen-Han­del­stag an die Invest­ment­ge­sellschaft zurück­gegeben wer­den. Doch diesen Vorteil der Ver­füg­barkeit schränken geset­zliche Aufla­gen ein.

Hin­ter­grund: Im Zuge der Finanzkrise 2008 hat­ten insti­tu­tionelle Anleger wie Pen­sion­skassen und Ver­sicher­er zeit­gle­ich ihre Mit­tel aus Offe­nen Immo­bilien­fonds abge­zo­gen. Das über­forderte viele Fonds. Sie kon­nten nicht alle Rück­gabe­wün­sche erfüllen und mussten von ihrem Recht Gebrauch machen, die Rück­nahme auszuset­zen.

Einige mussten sich sog­ar ganz auflösen. Ein solch­es Szenario soll ver­mieden wer­den. Die Fonds haben nun das Recht, Anteile nur noch zu bes­timmten Ter­mi­nen zurück­zunehmen. Zudem gel­ten Halte- und Kündi­gungs­fris­ten, auch für pri­vate Anlegerin­nen und Anleger.

Nachteile von Offenen Immobilienfonds

Stich­tag für die stren­geren Rück­gaberegeln ist der 21. Juli 2013. Für Fond­san­teile, die danach gekauft wur­den, gilt: Sie müssen min­destens 24 Monate gehal­ten wer­den und sind bei Rück­gabe zwölf Monate im Voraus zu kündi­gen. Die Kündi­gung darf inner­halb der 24-monati­gen Hal­te­frist aus­ge­sprochen wer­den. Dabei ist eine nicht wider­ruf­bare Rück­gabeerk­lärung abzugeben.

Die Rück­gabe erfol­gt zu dem Wert, der bei Auszahlung ermit­telt wird – nicht bei Kündi­gung. Damit tra­gen Anlegerin­nen und Anleger das Risiko: Der Wert der Anteilscheine kann sich bin­nen Jahres­frist zu ihrem Nachteil ändern. Die Erträge des Fonds fließen allerd­ings auch nach Kündi­gung bis zur tat­säch­lichen Rück­gabe.

Bei Anteilen, die am 21. Juli 2013 im Depot lagen, kommt es auf die geld­w­erte Höhe der Anteile bei Rück­gabe an. Pro Kalen­der­hal­b­jahr dür­fen Anteile bis 30.000 Euro zurück­gegeben wer­den, ohne Kündi­gungs­fris­ten ein­hal­ten zu müssen. Doch Achtung: Für die Frei­be­trags­gren­ze von 30.000 Euro wer­den sämtliche Depots im eige­nen Besitz berück­sichtigt.

Bei Rück­gabe von Anteilen ist daher zu erk­lären, dass diese Gren­ze ins­ge­samt nicht über­schre­it­en wird. Ober­halb dieser Gren­ze gel­ten diesel­ben Aufla­gen wie für Anteile, die nach dem Stich­tag erwor­ben wur­den.

Alter­na­tiv zur Rück­gabe von Anteilen an die Fonds­ge­sellschaft ist auch der Verkauf über Wert­pa­pi­er-Börsen möglich, etwa an der Ham­burg­er Börse. Dafür gel­ten wed­er Min­desthalte- noch Kündi­gungs­fris­ten. An der Börse entschei­det jedoch die Nach­frage, ob und zu welchem Preis Anteile ihren Besitzer wech­seln.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei dieser Art Immo­bilien­fonds beteili­gen sich Anlegerin­nen und Anleger direkt am Vorhaben ein­er Kom­man­dit­ge­sellschaft, etwa dem Bau oder Kauf von Immo­bilien. Sie wer­den zu einem beschränkt haf­ten­den Gesellschafter. Dafür zeich­nen sie Kom­man­di­tan­teile, in der Regel ab fün­f­stel­li­gen Sum­men.

Ist genug Geld für das Vorhaben beisam­men, wer­den keine neuen Anlegerin­nen und Anleger mehr aufgenom­men: der Fonds also „geschlossen“ (Die „Geschlossen­heit“ gilt auch für den Ausstieg, siehe „Nachteile“). Während der Laufzeit sind Rück­flüsse aus Mietein­nah­men oder Verkauf­ser­lösen möglich.

Vorteile von Geschlossenen Immobilienfonds

Anlegerin­nen und Anleger wis­sen rel­a­tiv genau, was sie finanzieren. Der Verkauf­sprospekt informiert über das Vorhaben, auch über eventuelle Risiken. Als Gesellschafter haben sie ein mehr oder min­der großes Mit­spracherecht. So stim­men sie eventuell darüber ab, ob beziehungsweise wann ein finanziertes Objekt verkauft wer­den soll. Aber: Eine einzelne Stimme ist nicht auss­chlaggebend.

Nachteile von Geschlossenen Immobilienfonds

Die Anlage­sum­men sind in der Regel hoch und das Geld ist lange gebun­den. Meist laufen Geschlossene Fonds zehn Jahre oder länger. Sie haben zwar einen Endter­min, doch dieser kann mit mehrheitlichem Ein­ver­ständ­nis ver­schoben wer­den. Während der Laufzeit ist keine Kündi­gung möglich. Wer vorher aussteigen will, kann seine Beteili­gung nur über Han­del­splat­tfor­men verkaufen, etwa über den Zweit­markt im Inter­net.

Mark­t­führer ist hier die Ham­burg­er Börse. Die Nach­frage bes­timmt die Kurse. Eventuell lässt sich die Beteili­gung nur mit hohem Ver­lust oder gar nicht verkaufen. Der Han­del kann vorüberge­hend oder ganz aus­ge­set­zt wer­den. Es ist auch nicht garantiert, das einge­set­zte Kap­i­tal am Ende der Laufzeit in voller Höhe zurück­zubekom­men.

Lief das Vorhaben schlecht, gibt es eventuell wenig bis nichts zurück. Früher kon­nten Anlegerin­nen sog­ar verpflichtet wer­den, Geld nachzuschießen. Dies ist seit Ein­führung des Kap­i­ta­lan­lagege­set­zbuch­es 2013 nicht mehr möglich. Sei­ther sind Geschlossene Immo­bilien­fonds reg­uliert. Sie zählen nun zu den „Alter­na­tiv­en Invest­ment­fonds“ (AIF).

Offene Immo­bilien­fonds waren schon früher klar reg­uliert. Bei diesen kommt es auf Art und Verteilung des Fondsver­mö­gens an, ob sie AIF sind oder nicht. Reg­uliert sind sie in jedem Fall.

Immobilienaktien

Einige große Immo­bilienge­sellschaften sind börsen­notiert, etwa Around­town, Deutsche Wohnen, Patrizia oder Vonovia. Anlegerin­nen und Anleger kön­nen Aktien ein­er einzel­nen Gesellschaft erwer­ben oder Anteile an Fonds, die Immo­bilien­ak­tien bün­deln.

Aktiv gem­anagte Fonds konzen­tri­eren sich häu­fig auf bes­timmte Regio­nen oder eine Immo­bilien­klasse, etwa Logis­tik, Han­dels- oder Pflegeim­mo­bilien. Pas­siv gem­anagte Fonds, ETFs, bilden Indizes von Immo­bilien­ak­tien nach, zum Beispiel den Solac­tice DIMAX, den Index deutsch­er Immo­bilien­ak­tien. Es gibt aber auch ETFs auf Indizes ander­er Län­der oder größer­er Regio­nen.

Vor- und Nachteile von Immobilienaktien

Immo­bilien­ak­tien sind börsen­täglich han­del­bar, es gibt wed­er Hal­te­fris­ten noch Rück­gaberegeln. Damit zählt dieser Weg in Beton­gold anzule­gen, zu den flex­i­bel­sten Arten der Kap­i­ta­lan­lage in Immo­bilien. Die Kurse von Immo­bilien­ak­tien schwanken in der Regel stärk­er als von Anteilen Offen­er Immo­bilien­fonds. Doch dem höheren Risiko ste­ht eine höhere Chance auf Ertrag gegenüber.

REITs

Die Abkürzung ste­ht für Real Estate Invest­ment Trusts. Ein REIT (aus­ge­sprochen „Riet“) ist eine börsen­notierte Aktienge­sellschaft, die − ähn­lich wie ein Immo­bilien­fonds – Immo­bilien kauft, ver­wal­tet, ver­mi­etet und veräußert. Doch im Gegen­satz zu Offe­nen Immo­bilien­fonds konzen­tri­eren sich REITs auf eine spezielle Immo­bilien­klasse.

Vor- und Nachteile von REITs

Man­ag­er von REITs kön­nen sich auf ihre jew­eilige Mark­t­nis­che spezial­isieren und im besten Fall Risiken rasch­er erken­nen und reagieren. Zudem sind die Gesellschaften verpflichtet, 75 bis 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger auszuschüt­ten.

REITs-Aktien kön­nen jed­erzeit und ohne Hal­te­fris­ten, Aus- und Abgabeauf­schläge an der Börse gehan­delt wer­den. Anleger bezahlen nur die nor­malen Han­dels­ge­bühren.

Nachteil: In Deutsch­land steckt der Markt mit eini­gen weni­gen REITs noch in den Kinder­schuhen. Der deutsche REIT-Index enthält ger­ade mal drei REITs. Inter­na­tion­al ste­hen dage­gen etliche Hun­dert REITs zur Auswahl. Außer­dem gibt es ETF auf REIT-Indizes. An der Börse Frank­furt wird zumin­d­est ein ETF gehan­delt, der sich an dem in Lon­don berech­neten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit aus­richtet.

Alle Börsense­ri­en­teile auf einem Blick:

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